爲提升宜良縣東城新區片區基礎設施配套，改善片區居民居住條件，釋放(fàng)片區土地價值，在宜良縣委縣政府的安排部署下(xià)，昆明發展投資(zī)集團有限公司（以下(xià)簡稱“昆發展”）在宜良縣東城新區土橋社區居民委員(yuán)會片區投資(zī)建設宜良縣全域城鎮化項目（一(yī)期）暨土橋村(cūn)城市棚戶區改造項目（以下(xià)稱“土橋棚戶區項目”）。土橋棚戶區項目作爲市級全域城鎮化試點項目，已納入昆明市2013-2017年城市棚戶區統貸建設項目（二期）。
一(yī)、項目概況
項目名稱：宜良縣全域城鎮化（一(yī)期）暨土橋村(cūn)城市棚戶區改造項目
項目性質：城市棚戶區改造
改造區域：宜良縣土橋村(cūn)區域内的城市棚戶區
項目四至界線：安置房建設用地位于宜良東城新區土橋社區居委會，四至範圍東至經三路，南(nán)至匡山東路，西至經二北(běi)路，北(běi)至青遠街。
項目承辦單位：昆明發展投資(zī)集團有限公司
（一(yī)）項目現狀。土橋棚戶區改造範圍位于宜良匡遠街道辦事處土橋居民委員(yuán)會，改造範圍東至宜良東城新區經五路、南(nán)至緯一(yī)路、西至東環路北(běi)段及起春路、北(běi)至六十鋪河西段及進霆家園南(nán)側。規劃區域面積約2,459畝，棚戶區占地面積396.49畝，拆遷戶數1,811戶，拆遷面積 228,523.1平方米（包括國有土地上的自有産權住宅拆遷293戶、拆遷面積28000平方米；集體(tǐ)土地上的自有産權住宅拆遷1,518戶、拆遷面積200,523.10平方米）。
土橋棚戶區項目改造範圍位于宜良縣規劃的東城新區範圍，改造範圍内涉及宜良縣土橋社區5個居民小(xiǎo)組10個村(cūn)莊，村(cūn)莊零散分(fēn)布于東城新區，影響了東城新區的土地供應出讓及開(kāi)發建設。同時，改造範圍内現狀房屋陳舊(jiù)，房屋結構爲磚混結構、土木結構，抗震能力較弱；房屋間距較窄，道路狹窄，無消防相關設施及通道，治安及消防安全隐患大(dà)，生(shēng)活配套設施不完善，居民居住條件較差。
（二）異地安置計劃。土橋棚戶區項目安置方式采取異地安置，安置房建設用地位于宜良東城新區土橋居委會，四至範圍：東至經三路，南(nán)至匡山東路，西至經二北(běi)路，北(běi)至青遠街。
二、項目建設内容
按照已通過規委會的設計方案,項目拟建設住宅樓38棟共計2180套，其中(zhōng)18層小(xiǎo)高層5棟，11層小(xiǎo)高層33棟。配套商(shāng)業11棟，配建幼兒園1所，立體(tǐ)停車(chē)庫1棟。具體(tǐ)規劃指标爲：安置地塊總用地面積285.79畝，淨用地面積246.09畝，容積率爲1.6，建築密度19.92%，綠地率36.57%。總建築面積332764.94平方米，地上建築面積爲304597.29平方米，其中(zhōng)住宅面積253837.18平方米，商(shāng)業及其他配套公建建築面積24177.2平方米，立體(tǐ)停車(chē)庫22428.15平方米，幼兒園4154.76平方米。地下(xià)建築面積28167.65平方米，其中(zhōng)地下(xià)車(chē)庫建築面積22623.53平方米，半地下(xià)非機動車(chē)庫建築面積4903.92平方米。
土橋棚戶區項目安置房總戶數爲2180戶，其中(zhōng)A戶型60平方米132戶；B戶型80平方米288戶;C戶型100平方米396戶;D戶型120平方米880戶;E戶型140平方米484戶。共有機動車(chē)停車(chē)位2417個，滿足地面建築面積0.8個／100平方米；非機動車(chē)停車(chē)位3046個，滿足地面建築面積1個／100平方米。
三、項目資(zī)金情況
土橋棚戶區項目估算投資(zī)約150,500萬元，其中(zhōng)棚戶區安置房建設投資(zī)約123,800萬元，拆遷及土地整理約2.66億元。
項目的資(zī)金來源于自有資(zī)金與銀行貸款，争取中(zhōng)央補助資(zī)金和省級補助資(zī)金。
1.目前已通過國開(kāi)行總行貸款審批，獲得12.67億元貸款額度，其中(zhōng)軟貸款1.41億元，期限9年，中(zhōng)長期貸款11.26億元，期限25年。
2.已獲批第一(yī)批專項建設基金（國開(kāi)基金）22,000萬元。
3.已獲得中(zhōng)央、省市各類保障性安居工(gōng)程專項資(zī)金6630.6143萬元。
四、項目建設周期
土橋棚戶區項目安置房工(gōng)程2016年3月8日開(kāi)工(gōng)，2018年6月8日竣工(gōng)驗收并完成竣工(gōng)驗收備案。
五、拆遷及安置情況
（一(yī)）拆遷情況
根據縣政府安排，土橋棚戶區項目拆遷工(gōng)作于2019年6月15日結束，土橋棚戶區項目涉及1811戶（可研報告計劃數），實際應簽房屋拆遷補償協議1443戶（另有368戶爲有戶無房戶，均已簽訂了同意拆遷改造協議），已簽訂拆遷補償協議1361戶，未簽約戶82戶；通過國開(kāi)行審批同意累計發放(fàng)拆遷補償款2.245億元。
（二）安置情況
截止2021年10月，土橋棚戶區項目共完成分(fēn)房選房2071戶（套），目前已經裝修入住1786套。
六、項目建設的經濟效益和社會效益
（一(yī)）經濟效益
本建設項目屬民生(shēng)工(gōng)程，項目的經濟效益主要體(tǐ)現在帶動區域經濟發展、土地增值、人民生(shēng)活水平提高以及由配套設施齊全帶來的經濟、社會的發展。
（1）大(dà)幅度改變棚戶區髒亂差、治安不好的現狀，打造适合人居典範的精品住區，完善東城新區片區基礎設施配套，提升城市功能、城市形象，将帶來大(dà)批相關的工(gōng)作崗位，對于維護社會穩定，促進社會主義和諧社會的建設具有重大(dà)意義。
（2）有效改善了棚戶區群衆住房條件，緩解了城市内部二元矛盾，提升了城鎮綜合承載能力，促進了經濟增長與社會和諧。
（3）增加就業崗位：項目本身建設需要大(dà)量的勞動力，項目建成後随着經濟的發展，各行各業及各類單位、企業的進入，将提供大(dà)量的工(gōng)作崗位與就業機會。
（4）有利于城市經濟規模的進一(yī)步擴大(dà)，區域經濟結構得到進一(yī)步優化，對區域經濟和社會發展将起到極大(dà)的推動作用。
（5）帶動相關産業與社會發展産生(shēng)的經濟效益：項目的建設對解決就業及解決下(xià)崗再就業起着促進作用。項目建設投資(zī)大(dà)、周期長、需大(dà)量的鋼材、水泥、木材、瀝青、砂卵石等材料的生(shēng)産勞動力，對當地的建材等相關行業具有巨大(dà)的帶動作用。同時，項目建成後，被拆遷戶入住前，需要進行裝飾裝修，家具家電及相關生(shēng)活用品的購買，帶動了居民消費(fèi)、就業及相關行業的發展。
（6）加快宜良縣東城新區片區土地整理及開(kāi)發建設，釋放(fàng)東城片區土地價值，有效拉動投資(zī)、消費(fèi)需求，帶動相關産業發展，推進以人爲核心的新型城鎮化建設，發揮助推經濟實現持續健康發展和民生(shēng)不斷改善的積極效應；通過棚戶區改造，集約節約了土地，土橋棚戶區改造範圍内約2100畝土地得到整合和熟化，熟化後的土地可以吸引投資(zī)，加快片區的建設速度，促進經濟發展，增加稅收和财政收入。截止2021年11月，土橋棚戶區改造範圍内實現土地出讓560畝，土地出讓收入10.36億元。
（7）促進了重大(dà)項目落地宜良。目前，我(wǒ)(wǒ)縣成功引進了華強方特、華僑城大(dà)九鄉旅遊區、華聯奧特萊斯、雲南(nán)中(zhōng)醫大(dà)學康養小(xiǎo)鎮等一(yī)大(dà)批重大(dà)項目，形成了“三華入宜良，溫潤又(yòu)養生(shēng)”的良好态勢，“十字街，四方城”的招商(shāng)引資(zī)建設作爲華強方特的配套部分(fēn)，實現了“遊華強方特，住千年古鎮”，使宜良成爲旅遊目的地。
（8）企業經濟效益顯著，土橋棚戶區項目實施完成後，按照昆發展與宜良縣人民政府簽訂的相關協議，昆發展可獲得投融資(zī)管理費(fèi)和建設管理費(fèi)約4200萬元。
（二）社會效益
（1）有效解決棚戶區居民住房困難問題，通過棚戶區改造項目的實施，有效改善了困難群衆住房條件，緩解了城市内部二元矛盾，提升了城鎮綜合承載能力，促進了經濟增長與社會和諧。
（2）棚戶區改造有利于擴大(dà)供給、平抑房價城市棚戶區改造不但有利于改善這部分(fēn)居民的居住條件、提升生(shēng)活質量，改善輿論壓力；而且有利于集約土地（棚戶區的容積率都較低，而改造後的樓房容積率提升），盤活土地資(zī)源，增加部分(fēn)商(shāng)品房的供給，間接爲控房價做出貢獻。
（3）創造大(dà)量的就業機會、提高人民生(shēng)活水平，土橋棚戶區項目的建成可以帶動周邊經濟貿易的發展，它涉及交通運輸、農業生(shēng)産、郵電通訊、配套商(shāng)業貿易、飲食服務、财政金融、文化衛生(shēng)等行業。這樣就創造了廣泛的就業渠道和大(dà)量的工(gōng)作崗位，這對于安置大(dà)量農業剩餘勞動力，拓寬了一(yī)條理想而現實的就業、生(shēng)存和緻富之路。一(yī)方面，可以提高城鎮人民生(shēng)活質量；另一(yī)方面，促進雲南(nán)省經濟的增長，不斷增加區域人民的經濟收入，有利于當地居民增産增收，脫貧緻富奔小(xiǎo)康，提高當地人民生(shēng)活水平和質量。
（4）項目的建設将帶動區域的經濟發展，推進平安和諧社區的建設，是擴内需、惠民生(shēng)、保穩定的重要結合點。
（5）在實施棚戶區項目改造的同時，宜良縣進一(yī)步完善公共基礎設施建設，及時對安置房小(xiǎo)區周圍的配套設施進行了完善，在小(xiǎo)區東、西、南(nán)三面共投資(zī)人民币7億餘元，分(fēn)别修建緯一(yī)路、經二路、經三路；投資(zī)2900萬元，精心打造占地約120畝的“三角梅主題公園”；建蓋衡水中(zhōng)學，配套了教育資(zī)源。爲回遷安置的群衆提供了便利的交通、舒心的環境及優質的教育資(zī)源，進一(yī)步提升了安置小(xiǎo)區的品質，成爲了宜良縣目前品質最高的居民小(xiǎo)區。帶動整個東城新區的開(kāi)發建設，産生(shēng)良好經濟效益，進一(yī)步彰顯“花鄉水城•宜居宜良”的美好城市形象。
（三）項目投入産出情況
1.項目成本：截止目前爲止，政府審計工(gōng)作還未完成。按照竣工(gōng)結算審定結果，土橋棚戶區項目總成本爲：123814.45萬元。其中(zhōng)：建安費(fèi)用爲：73908.93萬元，土地費(fèi)用爲：10249.69萬元，工(gōng)程建設其他費(fèi)爲：5029.17萬元，征地拆遷費(fèi)用爲：24593.52萬元，建設期利息爲：10033.14萬元。
2.項目收入：按照昆發展與宜良縣人民政府簽訂的相關協議，昆發展可獲得投融資(zī)管理費(fèi)和建設管理費(fèi)約4188.84萬元。土橋棚戶區項目改造後，預計可産生(shēng)出讓土地約1280畝（淨用地），按出讓價格150萬元/畝計算，預計土地出讓收入爲19億元。
四、土橋棚戶區項目亮點
1. 土橋棚戶區項目采取和諧拆遷的模式，先安置，再拆遷。土橋棚戶區項目先建蓋安置房，指揮部提前做好規劃設計、安置房建設方案并反複聽(tīng)取征遷戶的意見建議，按照群衆的意願優化調整設計方案，用最好的質量标準，最小(xiǎo)的公攤面積（不超過16%）把安置房建蓋好，讓老百姓看得見、摸得着、得實惠，片區群衆對安置房規劃設計、建設質量的滿意度達到98%，消除了心中(zhōng)的擔憂和疑慮，有效調動了群衆積極支持并參與棚戶區改造的熱情。随着安置房建設工(gōng)程順利竣工(gōng)驗收、拆遷戶入住，一(yī)個新型的城市綜合小(xiǎo)區已經在美麗的南(nán)盤江畔熠熠生(shēng)輝，競放(fàng)光彩。
2. 土橋棚戶區項目成爲2015年昆明市唯一(yī)成功上報的縣級棚戶區改造國開(kāi)行貸款項目。
3. 土橋棚戶區項目采用設計-施工(gōng)-采購總承包模式，同時還采用了限額設計模式。
4. 土橋棚戶區項目雖然是棚戶區改造回遷房建設，采用了闆式小(xiǎo)高層的設計，且容積率僅爲1.6，增加了小(xiǎo)區的品質。
5. 土橋棚戶區項目立體(tǐ)車(chē)庫拟采用裝配式施工(gōng)工(gōng)藝，是雲南(nán)省第一(yī)個采用裝配式施工(gōng)工(gōng)藝的項目。
6. 土橋棚戶區項目獲得《2019年度昆明市優質工(gōng)程“春城杯”一(yī)等獎》及《雲南(nán)省219年度優質工(gōng)程二等獎》。
7.公攤低，得房面積大(dà)。各戶型中(zhōng)，公攤最高爲15.21%（面積107.49及110.01平方米戶型）。最低爲8.22%（面積143.35平方米戶型）。
